〈データで見る東京変貌〉
東京のマンション価格の高騰が止まりません。
不動産経済研究所の調査によると、東京23区の新築分譲マンション平均価格は2023年に1億円を突破、これまで過去最高だったバブル期を上回りました。2025年はさらに最高値を更新し、1億3000万円超となりました。
ただし、新築マンションの供給戸数は頭打ちの状況です。価格が高騰しても、新築マンションの購入意欲は衰えていません。
新築マンションの価格高騰によって、都心部では中古物件でも億ションが当たり前のような状況になりつつあります。
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供給数の減少に伴い、
価格はバブル期を超え急騰
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平均価格
（万円）
供給戸数
（戸）
平均価格
万円
供給戸数
戸
各年の詳細データ（表）を見る
年平均価格(万円)供給戸数(戸)
19853,01613,743
19863,31310,021
19874,7919,277
19887,1835,824
19898,1256,794
19908,4817,225
19918,6674,748
19926,9415,657
19935,3448,204
19945,20020,304
19954,66523,466
19964,88825,902
19975,13322,877
19984,81522,035
19994,72331,321
20004,63235,318
20014,843
20024,66631,574
20034,59936,340
20044,66339,147
年平均価格(万円)供給戸数(戸)
20054,92031,025
20065,14923650
20076,12016,563
20085,93215,602
20095,19016,387
20105,49720,393
20115,33919,410
20125,28319,398
20135,85328,340
20145,99420,774
20156,73218,472
20166,62914,764
20177,08916,017
20187,14215,957
20197,28613,737
20207,71210,911
20218,29313,290
20228,23610,797
20231億1,48311,900
20241億1,1818,275
20251億3,6138,064
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出典: 不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」 | 制作: 東京新聞
不動産情報サイトを運営する「LIFULL」（ライフル、東京）の調査によると、近年、東京23区の中古マンション価格は急騰しています。
2015年時点では、港区でも中古億ションの割合は5.7％にすぎませんでした。
それが2025年になると、東京23区の平均でも、中古マンションにおける億ションの割合は18.8%でした。港区や千代田区では50％を超えていました。
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掲載物件のうち価格1億円を超える物件の割合
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2015年
2020年
2025年
中古億ション割合
50%以上
40〜50%未満
30〜40%未満
20〜30%未満
10〜20%未満
10%未満
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比較
品川区
2015年
58.6%
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2015年
--%
2020年
--%
2025年
--%
2015年
2020年
2025年
中古億ション割合
50%以上
40〜50%未満
30〜40%未満
20〜30%未満
10〜20%未満
10%未満
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区名2015年2020年2025年
港区5.7%22.0%58.6%
千代田区8.0%19.9%53.8%
渋谷区6.7%15.1%40.2%
中央区0.9%6.2%49.6%
目黒区0.9%4.8%30.0%
新宿区0.4%4.1%26.2%
文京区2.0%2.4%26.6%
品川区1.4%3.5%24.5%
世田谷区1.1%2.4%18.5%
豊島区0.3%1.1%17.0%
江東区0.0%0.3%23.2%
中野区0.0%0.2%8.9%
区名2015年2020年2025年
台東区0.0%0.9%10.7%
墨田区0.0%0.2%4.0%
大田区0.4%0.1%3.5%
杉並区0.2%0.8%7.2%
北区0.0%0.2%2.5%
荒川区0.0%0.0%3.6%
板橋区0.0%0.0%0.4%
練馬区0.0%0.0%1.5%
足立区0.0%0.1%0.4%
葛飾区0.0%0.0%0.3%
江戸川区0.0%0.0%0.5%
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出典: LIFULL HOME'S データより作成 |地図データ: dataofjapan (国土数値情報)|
背景地図: 地理院タイル（国土地理院） | 制作: 東京新聞
影響は賃貸物件にも及んでいます。
「高すぎて買えない」とマンション購入をあきらめた人たちがやむなく賃貸住宅に流れ、家賃を押し上げています。
LIFULLの調査によると、東京23区の新築の分譲マンション価格が急騰した2023年を境に、賃貸住宅の家賃も上がっていました。
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東京23区 賃貸住宅の平均賃料推移
5年で上昇幅が広がる、
シングルとファミリーの家賃差
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ファミリー
シングル
ファミリー
万円
シングル
万円
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年月ファミリー(万円)シングル(万円)
2020年1月16.39.4
2020年2月16.89.7
2020年3月17.110.1
2020年4月17.410.0
2020年5月17.29.8
2020年6月17.29.8
2020年7月17.29.7
2020年8月17.29.6
2020年9月17.19.4
2020年10月16.99.2
2020年11月16.79.1
2020年12月16.79.2
2021年1月16.89.2
2021年2月17.19.3
2021年3月16.99.4
2021年4月16.79.5
2021年5月16.69.4
2021年6月16.89.3
2021年7月16.69.2
2021年8月16.49.1
2021年9月16.59.1
2021年10月16.29.0
2021年11月16.29.0
2021年12月16.29.0
2022年1月16.49.0
2022年2月16.49.0
2022年3月16.59.1
2022年4月16.29.2
2022年5月15.99.1
2022年6月15.99.1
2022年7月15.99.0
2022年8月15.89.0
2022年9月16.09.0
2022年10月16.09.0
2022年11月16.29.0
2022年12月16.59.0
2023年1月17.19.0
2023年2月17.79.2
年月ファミリー(万円)シングル(万円)
2023年3月18.09.4
2023年4月18.19.5
2023年5月18.39.5
2023年6月18.79.5
2023年7月18.69.4
2023年8月18.79.4
2023年9月18.79.4
2023年10月18.79.4
2023年11月18.99.4
2023年12月19.39.5
2024年1月19.79.5
2024年2月20.59.7
2024年3月21.210.1
2024年4月21.510.3
2024年5月21.510.4
2024年6月21.110.3
2024年7月20.910.3
2024年8月21.110.3
2024年9月21.110.3
2024年10月21.210.3
2024年11月21.410.3
2024年12月21.810.4
2025年1月22.310.6
2025年2月22.811.2
2025年3月23.111.7
2025年4月23.211.7
2025年5月23.311.7
2025年6月23.511.7
2025年7月23.711.8
2025年8月23.711.8
2025年9月23.911.9
2025年10月24.311.9
2025年11月24.511.9
2025年12月24.912.1
2026年1月25.212.6
2026年2月25.613.3
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出典: LIFULL HOME'S | 制作: 東京新聞
LIFULLによると、東京23区でファミリー向け物件（2DK以上）の掲載賃料の平均は、2026年2月に25万5765円となり、19カ月連続で上昇。シングル向け物件（2K以下）の掲載賃料の平均は13万2903円で、こちらも過去最高を更新しました。
東京で暮らす人たちの家計に今、住宅費が重くのしかかっています。
なぜ価格が高騰しているのでしょうか。
「外国人が投機目的で購入しているから」という指摘もありますが、それを裏付ける統計データはなく、現時点で因果関係ははっきりしていません。
国土交通省が2025年11月に公表した調査結果では、25年上半期に23区の新築マンションを取得した人のうち、海外居住者の割合は3.5％にすぎませんでした。
東京新聞のキャンペーン報道「東京変貌」でも、登記情報を基に東京のマンション23棟から222戸の部屋を独自に調べてみました。すると外国人が購入していたケースもありましたが、日本の企業や経営者のほうが目立ちました。
複数の不動産関係者に取材すると「主な購入者は日本人」とし、投資家や企業経営者、パワーカップル（高所得の共働き世帯）らの存在を挙げました。外国人原因説には総じて懐疑的で、政府の金融緩和策や円安による輸入資材価格の高騰、マンションの供給減や建設コストの増加でマンション価格が高騰しているとの見方が主流でした。
不動産経済研究所の松田忠司上席主任研究員は「建設費や土地代が上がっている状況は変わっておらず、今後も東京のマンション価格は上昇基調にある」と分析しています。
